Законность и риски посуточной аренды в Черногории: что важно знать владельцу жилья

Квартира в Будве или Бечичи легко превращается в стабильный источник дохода, если всё формально оформлено: объект легализован, налоги понятны, туристический сбор оплачивается, гости зарегистрированы. Пока это не сделано, владелец живёт с фоновым риском: проверка, штраф, спор с гостем или вопрос на границе при выезде из страны.

Дальше — краткая «карта местности» для владельца, который хочет сдавать официально и спокойно.

1. Легализация сдачи: с чего начинается законная посуточная аренда

В Черногории короткая аренда относится к туристическому размещению, а не к «сдаче знакомым». Туристический закон регулирует даже небольшие квартиры и студии, если там живут гости, а не вы сами. Для частных лиц предусмотрен режим сдачи «приватного размещения» с ограничением по количеству комнат и мест.

Что обычно включает легализация:

• регистрация объекта в муниципалитете как туристического размещения;

• присвоение категории (апартамент, студио и т.п.) и формальное подтверждение, что жильё соответствует базовым требованиям;

• получение документа/разрешения, который позволяет официально принимать туристов.

От того, оформляете ли вы объект как физическое лицо или через компанию, зависят и налоги, и отчётность. В любом случае, если вы принимаете туристов на регулярной основе, государство воспринимает это как деятельность, а не как «одолжили квартиру друзьям на неделю».

Нюанс: конкретный порядок по шагам и списки документов немного отличаются от общины к общине, поэтому перед стартом всегда имеет смысл уточнить требования именно по Будве/Бечичи в местной општине или у консультанта.

2. Туристический сбор: кто, сколько и за что платит

В Черногории действует туристический (residence/stay) tax, который платит каждый гость за каждый день проживания. Ставка зависит от муниципалитета, но для популярных курортов вроде Будвы, Бечичей, Тивата, Котора это обычно 1 евро в день для взрослого. Дети до 12 лет освобождены, подростки платят половину ставки.

При этом:

• налог платится только за первые 30 дней непрерывного пребывания;

• собственники, проживающие в своём объекте, и их ближайшие родственники освобождены от сбора, но регистрация всё равно нужна, чтобы зафиксировать статус.

По факту, туристический сбор — один из ключевых маркеров «легальности» проживания: если гость зарегистрирован и сбор оплачен, у него меньше поводов для вопросов на границе, а у владельца — для волнений при возможной проверке.

В управлении объектом важно:

• заложить туристический сбор в расчёт экономики;

• понимать, кто платит и когда;

• аккуратно вести учёт ночёвок гостей и платежей.

Этим обычно занимается управляющая компания: считает, собирает и перечисляет сбор, ведёт учёт и документы.

3. Регистрация гостей: сроки и ответственность

По правилам, каждый иностранный гость должен быть зарегистрирован в течение короткого срока после заезда (диапазон 12–24 часа по разным источникам и типам размещения). На практике обязанность регистрировать гостей лежит на стороне размещения — отели, апартаменты, частные квартиры, которые сдаются туристам.

Как это устроено:

• владелец или управляющий подаёт данные гостя (паспорт, даты заезда/выезда, адрес объекта) через местную туристическую организацию, полицию или электронные системы, которые постепенно внедряются в разных городах (мобильные приложения, онлайн-порталы туристических организаций);

• регистрация привязана к оплате туристического сбора;

• если гость селится в отеле или апарт-отеле, ему обычно не нужно ничего делать — всё делает администрация;

• если человек снимает частную квартиру и хозяин «не в теме», ответственность формально всё равно на стороне владельца, но гость рискует столкнуться с вопросами при выезде.

За отсутствие регистрации и неоплату туристического сбора предусмотрены штрафы как для владельца, так и для туриста. Суммы варьируются, но в публикациях регулярно фигурируют штрафы порядка 150 евро и выше.

Когда управление объектом берёт на себя профессиональная команда, регистрация гостей превращается из головной боли во часть стандартной процедуры заезда.

4. Налоги на доход от аренды

Доход от краткосрочной аренды в Черногории облагается налогом. Конкретная ставка и порядок зависят от того, выступаете ли вы как физическое лицо или как компания, и от текущих правил налоговой системы (они периодически меняются).

Основные моменты:

• доход от сдачи жилья нужно декларировать;

• для физических лиц могут действовать специальные режимы для доходов от туристического размещения (паушальный или фиксированный налог, либо налогообложение по общим ставкам);

• для компании включаются корпоративные налоги и отчётность по общим правилам.

Важный момент для владельца: налоги — часть экономики объекта. При расчёте доходности квартиры в Будве или Бечичи лучше сразу учитывать налоги, туристический сбор, расходы на управление и обслуживание, а уже потом смотреть на «чистые» цифры.

Практичный подход:

• получить базовую консультацию у бухгалтера/налогового консультанта в Черногории;

• выстроить систему учёта: доходы по бронированиям, расходы, налоги, сборы, обслуживание;

• не смешивать личные расходы и доходы квартиры.

5. Какие риски несёт владелец, если ничего не оформлять

Нелегальная или «серо» оформленная сдача создаёт несколько уровней риска:

• штрафы за отсутствие регистрации гостей и неоплату туристического сбора;

• налоговые претензии по доходам от аренды;

• сложности на границе у гостей (вплоть до вопросов о целях визита и месте проживания);

• конфликтные ситуации, когда гость сам понимает, что живёт «неофициально», и использует это как аргумент в споре;

• возможные проблемы со страховкой объекта.

Кроме того, нелегальный статус усложняет любую стратегию «на вырост»: продажу квартиры с подтверждённой историей доходов, оформление кредита под объект, увеличение загрузки через официальные каналы.

6. Какую часть этой бюрократии можно передать в управление

Амбиция Amarena в том, чтобы владелец не превращался в ночного администратора, бухгалтера и специалиста по местному законодательству. В нормальной модели управления часть забот уходит из вашей жизни:

• помощь с легализацией объекта как туристического размещения и выбором оптимального формата (физлицо/компания — с участием профильных специалистов);

• настройка процесса регистрации гостей, выбор и использование электронных систем;

• учёт и оплата туристического сбора;

• базовый финансовый учёт по объекту: сколько заработано, какие расходы, что осталось «на руки».

В результате квартира в Будве или Бечичи превращается в прозрачный актив: понятный с точки зрения законодательства, налогов и фактической доходности.

Это не отменяет вашей ответственности как владельца, но существенно снижает риск «неприятных сюрпризов» и освобождает время для тех задач, где вы действительно создаёте ценность, а не стоите в очереди в туристический офис.