Есть вопрос, который нам задают почти все владельцы квартир.
Что выгоднее: Airbnb или долгосрочная аренда?
Раньше мы отвечали быстро. Теперь — нет.
Потому что за два года работы с квартирами в Будве и Бечичи мы поняли: сам вопрос сформулирован слишком узко.
Это похоже на вопрос: какая машина выгоднее — универсал или внедорожник? Ответ невозможен без понимания, где вы живёте, сколько ездите и какие задачи решаете.
С недвижимостью всё очень похоже.
Квартира — это бизнес. Даже если она всего одна
Большинство собственников не считают себя предпринимателями. Они говорят: «У меня всего одна квартира».
Но как только вы начинаете сдавать её в аренду, она превращается в маленький бизнес.
У бизнеса появляются доходы, расходы, сезонность, конкуренты, маркетинг, клиенты и репутация.
И, как любой бизнес, он может работать эффективно, а может почти не приносить прибыли, хотя внешне всё выглядит прекрасно.
Мы сами выбираем квартиры так же, как ваши будущие гости
Есть одна вещь, которая сильно помогает нам в работе.
Мы давно путешествуем самостоятельно и почти всегда останавливаемся в квартирах через Airbnb и Booking.
За эти годы накопились сотни маленьких наблюдений: какие объявления закрываются через три секунды, какие фотографии вызывают доверие, какие описания хочется дочитать, почему квартира с хорошим ремонтом кажется холодной, а более простая — уютной.
Многие владельцы даже не подозревают, что именно влияет на выбор гостя.
Красивый ремонт редко становится причиной бронирования
Конечно, хороший интерьер важен.
Но человек редко бронирует квартиру только из-за красивых стульев, дорогого дивана или модной плитки.
Он бронирует, когда быстро понимает: мне здесь будет удобно.
Это ощущение складывается из десятков деталей. Иногда самых неожиданных.
Например, подъём в гору
Если вы живёте в Будве или Бечичи, вы хорошо знаете эту особенность.
На карте квартира может находиться в 500 метрах от моря. Только эти 500 метров бывают совершенно разными.
Есть прогулка по ровной улице. А есть ежедневный подъём под палящим солнцем.
Мы почти всегда указываем такие вещи в описании квартиры. Не потому, что обязаны. Потому что правильные ожидания чаще заканчиваются хорошими отзывами.
А хорошие отзывы через некоторое время превращаются в деньги.
Гости замечают вещи, которые владельцы давно перестали видеть
Если вы живёте в квартире несколько лет, вы перестаёте замечать многие вещи.
Гость видит их в первые десять минут.
- Куда поставить чемодан?
- Хватает ли розеток возле кровати?
- Можно ли сделать кофе без инструкции к кофемашине?
- Насколько быстро охлаждается квартира после прогулки по жаре?
- Удобно ли открыть дверь, когда в руках два чемодана и пакет из супермаркета?
Это мелочи. Но именно из них складывается впечатление.
Самая дорогая вещь в квартире ничего не стоит
Это ожидания.
Если фотографии обещают одно, а человек получает другое — рейтинг почти всегда снижается.
Даже если сама квартира объективно хорошая.
Поэтому мы осторожно относимся к красивым маркетинговым обещаниям.
Лучше приятно удивить гостя, чем создать ожидания выше реальности.
Иногда мы советуем вообще ничего не менять
Логика владельца часто выглядит так: «Нужно сделать ремонт».
Иногда действительно нужно.
Но иногда проблема вообще не в квартире.
Мы видели ситуации, когда после новых фотографий, более честного описания и корректной ценовой стратегии количество бронирований росло без замены мебели, кухни или техники.
Рынок сначала должен понять, что вы предлагаете. И только потом решить, сколько он готов за это платить.
Так что всё-таки выгоднее?
Простого ответа здесь нет.
Есть квартиры, которым посуточная аренда позволяет заработать значительно больше.
Есть квартиры, где долгосрочный арендатор оказывается более рациональным решением.
Есть объекты, которые летом работают с туристами, а зимой — с арендаторами на несколько месяцев.
И каждый из этих вариантов может быть правильным.
Мы задаём владельцам другой вопрос
Не «сколько вы хотите заработать?».
А: какую роль эта квартира играет в вашей жизни?
Кто-то покупает недвижимость ради дохода. Кто-то планирует через несколько лет переехать в Черногорию. Кто-то приезжает два раза в год с семьёй. Кто-то рассматривает квартиру как инвестицию перед продажей.
Стратегия аренды напрямую зависит от ответа.
Что мы поняли за эти два года
Доходность квартиры определяется не только площадью, видом на море или расстоянием до пляжа.
Очень многое зависит от деталей: что чувствует человек в первые минуты после заселения, насколько честно вы рассказываете о квартире, как быстро отвечаете на вопросы, насколько комфортным оказывается весь опыт проживания.
Именно поэтому две почти одинаковые квартиры в одном доме могут показывать совершенно разные результаты.
Потому что одной квартирой управляют внимательнее.
Хотите понять, какая стратегия подходит вашей квартире?
Amarena помогает владельцам квартир в Будве, Бечичи и на побережье Черногории выбрать рабочую модель аренды: посуточную, долгосрочную или смешанную.
Мы смотрим на объект, локацию, сезонность, конкурентов, состояние квартиры и реальные ожидания гостей.
Напишите нам — разберём вашу квартиру и подскажем, какой формат может быть выгоднее именно для неё.